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실제 리포트 화면보유 현금 4.5억 · 매물 10.10 · 실거래 10.11 수집

A단지

1990년 · 1,056세대 · 59형 복도식 · 주차 부족
초등학교 2분
중학교 2곳 배정
사용한 매물 10.10 · 최저 호가59㎡74㎡84㎡
8억 3,000 매물 열기 ↗
306동 저/21층 남서향 · 73㎡ (전용59)
현재 매물 수 전체 매물 ↗
73㎡ (전용59) 매매(13)8억 3,000 ~ 9억
91㎡ (전용74) 매매(8)9억 4,000 ~ 10억
106㎡ (전용84) 매매(23)10억 9,000 ~ 12억 1,000
실거래 추이 계약일 기준 · 마우스를 올리면 거래 상세
73㎡ (전용59)106㎡ (전용84)아래 막대: 월별 거래 건수
필요 현금 73㎡ (전용59) · 주담대 6억 · 15억 이하 구간
매매가83,000
취득세·지방교육세 2.79%2,313
중개보수 0.4% + 부가세365
채권할인·등기·이사693
총 소요86,371
주담대−60,000
필요 현금26,371 (2.64억)
보유 4.5억 대비여유 1.86억

B단지

2006년 · 3,002세대 · 계단식 · 주차 1.3대
초등학교 5분
중학교 2곳 배정
사용한 매물 10.10 · 최저 호가59㎡84㎡
10억 5,000 매물 열기 ↗
107동 중/25층 남동향 · 112㎡ (전용84)
현재 매물 수 전체 매물 ↗
81㎡ (전용59) 매매(18)8억 3,000 ~ 9억
112㎡ (전용84) 매매(22)10억 5,000 ~ 11억 7,000
112㎡ (전용84) 전세(4)4억 7,000 ~ 5억 2,000
실거래 추이 계약일 기준 · 마우스를 올리면 거래 상세
81㎡ (전용59)112㎡ (전용84)아래 막대: 월별 거래 건수
필요 현금 112㎡ (전용84) · 주담대 6억 · 15억 이하 구간
매매가105,000
취득세·지방교육세 3.3%3,465
중개보수 0.5% + 부가세578
채권할인·등기·이사693
총 소요109,736
주담대−60,000
필요 현금49,736 (4.97억)
보유 4.5억 대비부족 0.47억
02

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사례 1 · 부동산 아카데미 정규반
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A 부동산 아카데미 ✓● 채팅 종료 ⌄
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AI가 쓰는 분석 리포트

가격 예측이나 매수 권유는 하지 않습니다. 대신 가장 뛰어난 AI 모델이 수집한 데이터를 바탕으로 분석 결과를 보내드립니다.

  • OpenAI Astra
  • Claude Fable
집체크 리포트 · 3단지 비교1 / 7
AI 추천지금 상황에 가장 맞는 선택전제: 현금 4.5억 · 7세 자녀 2027년 입학 · 10년 실거주 · 수집 10.11
1순위

B단지 · 전용 59㎡ 8억 3,000

  • 초등학교 도보 5분, 중학교 배정권. 2006년 계단식 3,002세대라 10년 실거주 품질이 세 후보 중 가장 높음.
  • 필요 현금 2.64억(매매가 + 취득세 2,313만 + 중개보수 365만 + 등기·이사 693만 − 주담대 6억). 보유 4.5억 안에 들어오고 여유 1.86억.
  • 59㎡ 실거래 24개월 완만한 우상향, 최근 3개월 거래 7건. 59÷84 호가 비율 0.79로 2년 범위(0.70~0.82) 안.
  • 조건: 호가 8.3억은 저층 1건. 중층 이상은 8억 8,000대라 필요 현금이 0.55억 늘어남. 2주간 호가 추이 관찰 권장.
2순위

A단지 · 전용 59㎡ 8억 3,000

  • 중학교 배정은 무난. 다만 1990년 복도식, 세대당 주차 0.6대로 실거주 만족도는 B단지보다 낮음.
  • 필요 현금 2.64억으로 동일하나 8억 3,000대 매물은 13건 중 2건. 허가 9월 2건 → 10월 0건으로 거래 둔화.
3순위 · 빠듯함

C단지 · 전용 84㎡ 9억 8,000

  • 9억 이상 구간이라 취득세율 3.3%. 필요 현금 4.25억으로 여유 0.25억. 1998년 복도식.
  • 84÷59 비율이 2년 범위 아래라 84형이 상대적으로 저평가. 자금이 5,000만 원만 더 있으면 1순위와 재비교 권장.
단지 카드2 / 7
B단지
2006년 · 3,002세대 · 계단식
사용한 매물
8억 3,000 59㎡ 저층
현재 매물 수
59㎡ 매매(18)8.3 ~ 9억
84㎡ 매매(23)10.5 ~ 11.7억
실거래 추이
필요 현금
매매가83,000
취득세 2.79%2,313
중개보수365
주담대−60,000
필요 현금26,371
단지 카드3 / 7
A단지
1990년 · 1,056세대 · 복도식
사용한 매물
8억 3,000 59㎡ 중층
현재 매물 수
59㎡ 매매(13)8.3 ~ 9억
74㎡ 매매(8)9.4 ~ 10억
84㎡ 매매(23)10.9 ~ 12.1억
실거래 추이
필요 현금
매매가83,000
취득세 2.79%2,313
중개보수365
주담대−60,000
필요 현금26,371
단지 카드4 / 7
C단지
1998년 · 1,428세대 · 복도식
사용한 매물
9억 8,000 84㎡ 중층
현재 매물 수
59㎡ 매매(9)8.6 ~ 9.2억
84㎡ 매매(11)9.8 ~ 10.7억
실거래 추이
필요 현금
매매가98,000
취득세 3.3%3,234
중개보수539
주담대−60,000
필요 현금42,466
비율 검증 · 토허제5 / 7
타입별 가격 비율 검증
단지59÷842년 범위판정
B단지0.790.70~0.82정상
A단지0.760.68~0.80정상
C단지0.880.74~0.8359형 과열
토지거래허가 흐름 (최근 3개월)
단지8월9월10월매칭
B단지4329/10
A단지3205/5
C단지2438/9
실거래 요약 (24개월)
단지·타입건수최저최고최근
B단지 59416.4억8.2억8.1억
A단지 59276.3억8.3억8.0억
C단지 84198.3억9.9억9.7억

B단지 59㎡는 허가 건수와 실거래가 맞물려 데이터 신뢰도가 높다. A단지는 10월 허가 0건으로 호가와 실거래 괴리가 커질 수 있다.

자금 시나리오 · 월 상환6 / 7
자금 조달 시나리오
시나리오가용B단지 59A단지 59C단지 84
현금만4.5억여유 1.86여유 1.86여유 0.25
+ 증여 1억5.5억여유 2.86여유 2.86여유 1.25
+ 차용 1.2억6.7억여유 4.06여유 4.06여유 2.45
월 상환액 (30년 원리금균등)
대출4.3%4.9%5.5%6.0%
6억297만318만341만360만
3억148만159만170만180만
스트레스 DSR 필요 연소득
대출DSR 40%필요 연소득
6억+1.5%p11,400만 이상
3억+1.5%p5,700만 이상
결론 · 출처7 / 7
결론과 바뀌는 조건

현금 4.5억 전제에서는 B단지 59㎡가 가장 여유 있는 선택이다. A단지는 10월 허가 건수가 회복되면 후보에 들어오고, C단지 84㎡는 59형 과열이 해소되는 시점에 재검토한다.

앞으로 2주 체크리스트

· B단지 8.3억 저층 매물 유지 여부
· A단지 10월 허가 건수 회복 여부
· C단지 59÷84 비율 0.85 이하 진입 여부
· 은행 KB시세 기준 대출 한도 재확인

데이터 출처

실거래: 국토교통부 실거래가 공개시스템 (10.11)
매물: 포털 공개 매물 (10.10)
허가: 서울 부동산정보광장 (10.11)
KB시세·배정 학교는 계약 전 확인 필요

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자주 묻는 질문

데이터는 어디서 오나요?

국토교통부 실거래가, 서울 부동산정보광장 허가 내역, 포털 공개 매물입니다.

투자 자문인가요?

아닙니다. 공개 데이터를 정리한 판단 보조 자료이며, 결정은 신청자 본인의 몫입니다.

서울 외 지역도 되나요?

서울·경기 아파트는 가능합니다. 허가 내역은 서울 허가구역만 제공됩니다.

얼마나 걸리나요?

입금 확인 후 영업일 기준 1일입니다.

환불은요?

발송 전 전액 환불, 발송 후 데이터 오류는 수정본을 드립니다.